房子交易，是指房子所有权人将房子所有权出售给房子买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。交易房子需要签订房子交易合同，并需要由交易双方到房子所在地的房管机关办理产权过户流程。这既是确立房子交易关系的必要程序和凭据，也是日后处置房子交易纠纷的要紧依据。实践中房子交易纠纷时有发生。房子交易纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都不能离开交易合同的有效性问题。那样，到底什么房子交易合同属无效合同呢？总结起来，主要有以下七种：1房产离别出卖，合同无效。

因为房子是建筑在土地上的，为土地的附着物，具备不可离别性，因此，房子的所有权通过交易而出售时，该房子占用范围内的土地用权也需要同时出售。假如卖方将房地产和土地分别卖于不一样的买方，或者出卖房子时只出售房子所有权而不同时出售土地用权，买方可以提出这种交易合同无效。2 产权未登记过户，合同无效。房子交易合同的标的物所有权的转移以交易双方到房子所在地的房管部门登记过户为标志，不然，房子交易合同不可以生效，也就不可以发生房子所有权转移的法律成效。即便房子已实质出货也属无效。故只须房子没正式办理登记过户流程，即便卖方已收取了房价款，并将房子出货买方用，当事人仍可提出合同无效的倡导。3 产权主体有问题，合同无效。出卖房子的主体需要是该房子的所有权人。非所有权人出卖别人房子的，其交易行为无效。房子的产权为数人共有些，需要征得共有人赞同才能出卖。出卖共有房子时，须提交共有人赞同的证明书。部分共有人未获得其他共有人赞同，擅自出卖共有房子的，其交易行为也无效。4 侵犯优先购买权，合同无效。房子所有人出卖共有房子时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房子所有人出卖已租出房子时，须提前三个月公告承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主如果指房价同等，还包含房价出货期限、方法同等等。房子所有人出卖房子时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房子交易无效。 5 单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不能购买或变相购买城市私有房子。如因特殊需要需要购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该交易关系无效。有些单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但事实上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这样的情况是单位变相购买私房，该交易关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，便宜购买或建造的城市私有房子，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，不然也无效。6 价格欺诈，显失公平，合同无效。交易城市私有房子，双方应当本着按质论价的原则，参照房子所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房子所在地房管机关赞同后才能成交。交易合同生效后，双方均不能因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方法出货。但假如出卖人在房子水平问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在水平问题的，买受人可需要同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。 7 非法出售，合同无效。依据《城市房产管理法》的规定，下列房产不能出售（包含交易）：1、以出让方法获得土地用权的，不符合出售房产条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；3、依法收回土地用权的；4、共有房产，未经其他共有人书面赞同的；5、权属存在争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止出售的其他情形。 签《房子认购书》步骤购房者在选好房源，谈妥价格后，第一步便是去签订认购书，并出货肯定额度的定金，定金一般在5000元到1万元之间。定金多少才算适合，并无肯定标准，视各人需要而定，由双方协商。进步商此时应把有关的资料和有关文件交给购房者，并讲清项目进展状况。在这个环节可能产生的问题是，在出货定金后，或是价格又提升了，或是购房者在对项目的进一步知道中，发现房子并不理想，想退掉房屋拿回定金，但因为有认购书的约定，定金可能未必顺利返还。因此，在签定认购书时，双方在协议中应明确那种情况下顾客有权需要终止协议，索回定金。认购书主要内容包含：1. 认购物业；2. 房价，包含户型、面积、单位价格（币种）、总价等；3. 付款方法，包含一次付款、分期付款、按揭付款；4. 认购条件，包含认购书应需要注意的地方、定金、鉴别正式条款的时间、付款地址、帐户、签约地址等。在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约需知》，以便使购房者了解下一个细节，购房人只有了解其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包含：签约地址、购房者应带证件、购房者委托别人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。 签定正式购房合同签完认购书后，下面就是签定正式的购房合同，在拟定的时间地址，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。 预售合同（期房）和供应合同（现房）不同：购房合同一般包含产品房预售契约（期房）和产品房交易契约（现房）两种。二者不同在于：预售合同在产品房预售时使用，房子竣工出货用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户流程。产品房供应合同适用于产品房现居（竣工验收合格获得房产权证的产品房）销售。因此，若是目前签的预售合同，交房时不再签供应合同，可以直接办理过户流程。假如预售合同是在1997年5月31近日签订的，仍需按合同本身约定，在房子出货用时签订供应合同，方能办理证户手续。购房合同的主要内容包含以下几方面：1. 甲方土地用依据及产品房情况，包含地方、面积、现房、期房、内销房、外销房等；2. 房价，包含税费、面积差异的处置、价格与成本调整的特殊约定等；3. 付款约定，包含打折条件、付款时间、付款额、违约责任等；4. 出货约定，包含期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房子交接与违约方责任等；5. 水平标准，包含装饰、设施的规范、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、水平争议的处置等；6. 产权登记和物业管理的约定；7. 保修责任；8. 乙方用权限；9. 双方认定的争议仲裁机构；10. 违约赔偿责任；11. 其他有关事情及附件，包含房子平面图、装饰、设施标准等。在签订上述各项条约时，购房者特别需要关注以下几项基本问题：1、购房合同的各项内容要尽量全方位、详细、各项规定之间要防止相互冲突，特别是不可以与国家的政策法规相冲突；文字表述要明确、准确；签订合同的交易双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不可以是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不可以以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。2、合同上的项目名字，必须要与项目地方联系在一块，以免日后有出入。标明项目地方时，必须要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房子的户型、面积必须要标示了解，建筑面积、用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明用率。3、房子的档次和装修标准一般使用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述必须要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的类型、负荷标准、提供能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。4、其他如付款方法、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中必须要确定物业管理单位的产生方法或具体的物业管理单位与物业的怎么收费，并对房子整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。5、违约责任的约定必须要对等，不然最后吃亏的是买家。一般承担违约责任的违约事情包含：（1）签订认购书后，购房者不买房或需要换房，开发商不卖房或需要换房；（2）购房者不按期付款；（3）开发商不按期交房；（4）面积变动超越约定幅度；（5）房子装修标准、水平不合需要，保修不到位；（6）产权过户流程不全或不可以按期办理。 预售合同特别注意（一）合同有没标明房子面积的用法率和误差率。不少人觉得，花多少面积的钱，就可以用多大的面积，这是不正确的。投资者购买的不止是建筑面积，而且要包含按比率分摊的公用面积，如楼梯、走道、电梯间等。你花了一百平米的钱，而事实上归你私人用的可能是七十几平米，也会只有六十几平米。房子的实用率需要事先了解，不然交楼时就会产生本来可以防止的麻烦。 购买预售房子除应注意上述问题外，还应该注意暂测面积与实测面积的误差问题。由于设计施工图与建成后房子面积存有误差是不可防止的，依据《民法典》自愿、公平、等价、有偿的原则，此条约应这样表述“误差在3％之内（含3％），视为正常误差，但误差部分应按实质面积和合同中规定的单价重新结算；若误差超越3％，则视为卖方违约，卖方应承担违约责任。”同时还应注意，在条约中应有细项约束进步商不能随便加价，而且房价中不应包含其他各种不合理成本。在合同中明确、详细规定付款方法，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额、银行按揭的年限等。热水、煤气开通的时间等问题也常常容易被购房者忽视。 （二）合同有没建筑及装修水平标准的细节投资者由于购买的是期房，而不是现房，所以买房时看到的是图纸。建成后，外墙是什么材料哪种颜色，内墙是纸筋灰还是已刷好白塑料浆等等，假如只凭进步商口头一说，是不可以成为你们约定的受法律保护的内容的。由于国内的法律规定：只承认书面合同，否认口头合同。房子建成后的面积与其图纸面积完全一样的状况，是不多见的。前者比后者大，你需补钱还好说；后者比前者大，合同上又没约定，让进步商往回退钱就非常的麻烦了。假如合同上没具体的装修标准，非常可能你接收入住时收到的只不过一个空壳子。 （三）有没对附属配套设施的有效制约条约。通常来讲，凡供应公寓小区或别墅小区的，进步商都许诺有若干配套设施，如健身会所、网球场、游泳池等。假如楼宇供应状况不好，这类配套设施总是会遥遥无期。合同中假如没对此种状况规定有效的制约条约，你也只能无可奈何了。（四）合同有没规定进步商延期交房的具体罚则。楼房建造过程中或许会遇见许很多多不可预见的困难，如资金、材料、施工等，从而延误交工的日期。对此没具休的罚则，不只可能打乱你的计划，而且侵有你的合法权利。因此，你有权利获得经济上的补偿。这种条约应当是购买期房合同中必须具备的条约。 （五）有没楼宇物业管理的条约及其怎么收费不少期房预售合同在签字时都没物业管理条约，更没怎么收费了。等搬进来将来，总是会与物业管理公司在具体条约、怎么收费问题上争执不休。少数进步商故意不在签协议时签管理公约，是想以既成事实胁迫投资者，从而达到收取高额管理费的目的。大多数进步商是不懂物业管理的必要性，想在销售房子中图省事。等你收楼后进步商也想起要搞物业管理了，每月每平米收你十几元，更不是个小数目了。你若是对此没作预算，就会非常为难的